Estado del proyecto de ley (mayo de 2026): la Ley de rendimiento real box 3 (Wet werkelijk rendement) fue aprobada el 12 de febrero de 2026 por la Cámara Baja (Tweede Kamer). El proyecto de ley se encuentra ahora en el Senado (Eerste Kamer). El ministro de Hacienda ha indicado que considera necesarias algunas modificaciones. La fecha de entrada en vigor prevista es el 1 de enero de 2028, a reserva de la decisión política. Seguimos estos avances y actualizamos nuestra información en cuanto haya claridad.
Según el proyecto de ley actual, el 1 de enero de 2028 desaparece el actual box 3 ficticio. En su lugar llega la Ley de rendimiento real (Wet werkelijk rendement), en la que paga impuestos sobre lo que su patrimonio realmente rinde. Para depósitos bancarios, acciones y obligaciones es un cálculo bastante sencillo. Para su chalet la cosa es más complicada.
En este artículo le explicamos qué cambia, qué nuevo valor necesitará, cómo puede prepararse ya ahora y qué incertidumbres siguen sobre la mesa.
¿En qué punto estamos ahora?
El box 3 actual funciona con rendimiento ficticio. Hacienda (Belastingdienst) parte de que su patrimonio rinde un determinado porcentaje, obtenga usted ese rendimiento o no. Su chalet entra en la categoría de "patrimonio diverso", con el rendimiento ficticio más alto.
Desde la sentencia de Navidad del Tribunal Supremo (kerstarrest, Hoge Raad) (diciembre de 2021) ha quedado claro que este sistema no es sostenible para quienes en realidad obtienen un rendimiento menor. Desde entonces rige una ley puente y hay miles de procedimientos de recurso en curso.
La vía definitiva para salir de este régimen puente pasa por la Ley de rendimiento real box 3 (Wet werkelijk rendement). Para el estado de tramitación actual y la fecha de entrada en vigor: consulte la indicación de estado en la parte superior de esta página.
Qué cambia para su chalet
Para los bienes inmuebles, la ley parte de tres elementos que en conjunto forman el rendimiento imponible.
Ingresos por alquiler gravados directamente
Si alquila su chalet (inquilino fijo o alquiler vacacional de corta duración), los ingresos reales por alquiler se gravan en el año de su percepción. Ya no hay rendimiento ficticio, sino euros reales menos gastos deducibles.
Gastos deducibles (previsiblemente):
- Gastos de mantenimiento
- Alquiler de la parcela y contribuciones del parque
- Gastos de servicio y primas de seguro
- OZB (si lo paga usted mismo)
- Amortización del chalet
Plusvalía gravada en la venta
Para los bienes inmuebles se aplica un impuesto sobre las ganancias patrimoniales. La plusvalía solo se grava en el momento en que usted vende, dona o transmite su chalet por fallecimiento.
El beneficio que se grava es la diferencia entre:
- El precio de venta en el momento de la transmisión
- El valor de aportación a 1 de enero de 2028
Recargo por uso propio del 3,35%
Durante el periodo en que usted no alquila su chalet pero lo usa usted mismo (o lo mantiene disponible para uso propio), se aplica un recargo del 3,35% del valor WOZ o del valor de aportación, proporcional al número de días.
Una especie de rendimiento de alquiler ficticio sobre su uso propio: el legislador parte de que, al usar usted mismo su chalet, obtiene una ventaja comparable a la del alquiler.
El valor de aportación a 1 de enero de 2028
Pieza clave de todo el asunto.
Para calcular la ganancia patrimonial se necesita un valor de referencia: cuánto valía su chalet a 1 de enero de 2028, justo antes de que la ley entrara en vigor. Ese importe se denomina valor de aportación.
Escenario B y C: WOZ propia
Para los objetos recreativos que el ayuntamiento considera objeto WOZ independiente, rige el valor WOZ con fecha de referencia 1 de enero de 2028. Este valor lo publica el ayuntamiento en 2029 mediante una resolución.
Escenario A y algunos B: sin WOZ propia
Para los chalets en terreno arrendado o los objetos incluidos en una WOZ colectiva del propietario del parque, falta un valor WOZ propio. En esos casos rige el valor de mercado a 1 de enero de 2028, que debe fijar un perito independiente.
El valor de aportación sirve como valor inicial durante el resto de su periodo de tenencia. Un valor de aportación fijado demasiado bajo significa que se gravará una parte mayor de su eventual beneficio de venta. Un valor de aportación correcto y bien fundamentado le protege frente a una carga fiscal innecesaria en el momento de una futura venta, donación o herencia.
Ejemplo de cálculo: la importancia de un valor de aportación correcto
Supongamos: escenario A (terreno arrendado)
El 1 de enero de 2028 su chalet vale realmente EUR 90.000. Lo vende 8 años después, en 2036, por EUR 120.000. ¿Cuál es la diferencia entre con o sin tasación profesional del valor de aportación?
Sin tasación profesional
| Valor de aportación supuesto a 1-1-2028 | EUR 70.000 |
| Precio de venta 2036 | EUR 120.000 |
| Ganancia patrimonial | EUR 50.000 |
| Impuesto (~36%) | EUR 18.000 |
Con tasación profesional
| Valor de aportación determinado a 1-1-2028 | EUR 90.000 |
| Precio de venta 2036 | EUR 120.000 |
| Ganancia patrimonial | EUR 30.000 |
| Impuesto (~36%) | EUR 10.800 |
Las cifras anteriores son ficticias e ilustrativas. Los tipos y las deducciones reales solo serán definitivos cuando el Senado (Eerste Kamer) haya aprobado el proyecto de ley y se haya publicado el reglamento de desarrollo.
Qué puede hacer ya ahora
Seis pasos concretos que, al margen de la incertidumbre política, siempre son sensatos.
Haga inventario de su situación
¿Qué escenario le corresponde (A terreno arrendado, B derecho de superficie, C terreno propio)? ¿Tiene una resolución WOZ propia? ¿Qué consta en el ayuntamiento?
Reúna los datos de compra
Precio de compra, fecha, posibles costes adicionales (transporte, colocación, contribución al parque). Estos documentos ayudarán después a fundamentar su valor de aportación.
Documente las inversiones
Cocina nueva, aislamiento, doble acristalamiento, porche, marcos: todo lo que aumente el valor de forma estructural será relevante fiscalmente. Guarde facturas, fotos y fechas.
Lleve un registro de los alquileres
Quien ya alquila ahora hace bien en llevar una contabilidad sencilla: ingresos por año, gastos por categoría, días de uso propio frente a alquiler. A partir de 2028 será obligatorio.
Planifique su tasación del valor de aportación
Una tasación profesional con fecha de referencia 1 de enero de 2028 puede realizarse entre el otoño de 2027 y finales de 2028. No espere al último momento: en 2027/2028 las empresas de tasación esperan un gran pico de solicitudes.
Coordine con su asesor fiscal
Para la declaración definitiva en 2029 sobre el ejercicio fiscal 2028, su chalet debe estar en el box correcto, con el valor y la contabilidad adecuados. Una breve coordinación ahora evita problemas más adelante.
Incertidumbres a vigilar
El proyecto de ley aún está en el Senado (Eerste Kamer). Los siguientes puntos todavía no son definitivos hoy.
Tipo impositivo
El tipo exacto sobre el rendimiento real aún no está fijado. El box 3 actual aplica un 36%. Si se mantiene o se modifica forma parte del debate político.
Patrimonio exento
Bajo el régimen actual existe un umbral por debajo del cual no se adeuda box 3. Si este umbral se mantiene, y a qué nivel, aún no está claro.
Gastos deducibles
Qué gastos son exactamente deducibles en el alquiler, y en qué medida se permite la amortización del chalet, se determinará en el reglamento de desarrollo, probablemente no antes de 2027.
Exenciones por uso propio
Si se eximirá del recargo del 3,35% un número mínimo de días de uso propio al año, y cómo se tratará fiscalmente el uso mixto, aún está por decidir.
Posible aplazamiento
El ministro de Hacienda ha anunciado que quiere modificar algunos puntos del proyecto de ley. No se descarta un aplazamiento al 1 de enero de 2029 o posterior.
Compensación de pérdidas
Una caída de valor genera una pérdida patrimonial. Si es compensable con otras ganancias del box 3 o trasladable a años siguientes, su concreción depende del reglamento de desarrollo.
ChaletWaarde sigue de cerca estos avances. Ante cambios importantes, adaptamos nuestra metodología y asesoramiento, e informamos de ello a nuestros clientes.
Preguntas frecuentes
¿Se aplica esta ley también a mi chalet en terreno arrendado (escenario A)?
Sí. La Ley de rendimiento real box 3 (Wet werkelijk rendement) se aplica a todas las formas de patrimonio en el box 3, sea usted o no propietario jurídico del terreno. En el escenario A es propietario del chalet y arrendatario del terreno, pero su chalet en sí entra en el box 3 como patrimonio diverso.
El valor de aportación se fija entonces sobre la base del valor de mercado a 1 de enero de 2028 - una tasación profesional es la única vía.
¿Y si no vendo mi chalet, sino que lo dejo en herencia a mis hijos?
En caso de fallecimiento, en principio también se adeuda el impuesto sobre las ganancias patrimoniales, siendo el momento de realización el de la transmisión. El valor en el momento del fallecimiento se considera valor de venta; la diferencia con el valor de aportación es el beneficio a gravar.
Si en caso de herencia existen excepciones o facilidades de diferimiento (doorschuiffaciliteiten) aún no está regulado de forma definitiva en el proyecto de ley. El impuesto de donaciones y el de sucesiones mantienen además su propia regulación.
¿Y si acabo de reformar o renovar mi chalet antes de 2028?
Las inversiones que usted realice antes del 1 de enero de 2028 realiza, quedan incorporadas al valor de aportación. Un valor de aportación más alto conlleva un menor impuesto futuro sobre las ganancias patrimoniales. Fiscalmente conviene cerrar y documentar bien las grandes inversiones antes de la fecha de referencia.
Las inversiones que usted realice después del 1 de enero de 2028 realiza, previsiblemente sí podrán incluirse en el cálculo de la ganancia patrimonial, siempre que estén bien fundamentadas. Las reglas exactas, en el reglamento de desarrollo.
¿Y si el valor de mi chalet baja en lugar de subir?
Una caída de valor conlleva una pérdida patrimonial. Si esta pérdida es compensable con otras ganancias del box 3 o trasladable a años siguientes aún no está fijado de forma definitiva. El proyecto de ley incluye un régimen de compensación de pérdidas, pero su concreción depende del reglamento de desarrollo.
¿Debo realizar mi tasación inmediatamente después del 1-1-2028?
El valor de aportación se fija en el valor a 1 de enero de 2028. La tasación en sí puede realizarse tanto poco antes como poco después de esa fecha, siempre que el tasador se centre en el momento de referencia.
En la práctica le aconsejamos hacerlo en 2028 hacerlo, mientras el estado actual del chalet aún se puede documentar bien y se dispone de transacciones comparables del segundo semestre de 2027 y el primer semestre de 2028.
¿Se aplica esta ley también a mi chalet en el extranjero?
En principio sí, en la medida en que usted sea contribuyente en los Países Bajos. Para chalets en otros países de la UE o fuera de ella pueden regímenes adicionales o convenios fiscales ser de aplicación. Le aconsejamos analizar esto con su asesor fiscal.
Mr. R. Lammers de Recht Zeker Advies, nuestro socio jurídico, es especialista en residencia en el extranjeroy cuestiones afines.
¿Preparándose para el box 3 de 2028? ChaletWaarde le ayuda
Somos una empresa de tasación independiente, especializada en objetos recreativos en parques vacacionales. Específicamente para el box 3 a partir de 2028 ofrecemos cuatro servicios.
¿Asesoramiento fiscal-jurídico?
Para el desarrollo jurídico y fiscal del box 3 2028, el impuesto sobre las ganancias patrimoniales, las facilidades de diferimiento en herencias y las cuestiones de residencia en el extranjero, ChaletWaarde colabora de forma estructural con mr. R. Lammers de Recht Zeker Advies.
A Recht Zeker - Residencia en el extranjero →Contexto: fuentes oficiales y referencias jurídicas
- Ley de rendimiento real box 3 (Wet werkelijk rendement) - aprobado por la Cámara Baja (Tweede Kamer) el 12 de febrero de 2026
- Exposición de motivos (Memorie van toelichting) del proyecto de ley, expediente de la Cámara Baja (Tweede Kamer) 36748 (Wet werkelijk rendement box 3 - Ley de rendimiento real)
- Código Civil neerlandés, Libro 7 (Burgerlijk Wetboek Boek 7) - normas sobre alquiler, derecho de superficie y enfiteusis
- Ley WOZ (Wet WOZ) - artículo 17, apartados 2 y 3
- Tribunal Supremo (Hoge Raad) 24 de diciembre de 2021 - sentencia de Navidad box 3 (kerstarrest, ECLI:NL:HR:2021:1963)
- International Valuation Standards (IVS) - para la definición de los conceptos de valor de mercado y valor patrimonial
- Waarderingskamer (organismo neerlandés de valoración) - para la metodología WOZ en objetos recreativos
Aviso legal: esta página ofrece información general sobre la Ley de rendimiento real box 3 (Wet werkelijk rendement) según lo conocido en mayo de 2026. El proyecto de ley aún está en el Senado (Eerste Kamer) y puede cambiar en algunos puntos. La información de esta página no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Para su situación concreta le aconsejamos consultar con nuestros tasadores y su asesor fiscal. En caso de cambios, actualizamos esta página.