Suponga que pregunta a cinco personas cuánto vale su chalet. El ayuntamiento dice EUR 95.000. La aseguradora dice EUR 75.000. Otro propietario de chalet cree que EUR 130.000. Su banco dice EUR 85.000. Y a partir de 2028 Hacienda (Belastingdienst) pide otra cifra más. ¿Quién tiene razón? Todos.
No son cinco opiniones, son cinco respuestas a cinco preguntas distintas. En esta página le explicamos qué valores existen para su chalet, cuándo necesita cada uno y por qué esos importes pueden diferir.
Cinco perspectivas, un chalet
Cada valor responde a una pregunta distinta.
Los valores en detalle
Navegue, compare y vea cuál necesita y para qué.
Valor de mercado
El importe que un comprador normal, sin presiones, estaría dispuesto a pagar ahora por su chalet. Ni un vendedor con prisa, ni un comprador precipitado: simplemente un trato razonable.
Establecido internacionalmente en las International Valuation Standards. El valor que necesita en una venta, hipoteca o préstamo.
Valor WOZ
Fijado anualmente por el ayuntamiento, base para el OZB. La WOZ mira al pasado: el valor de 2026 se basa en la situación de mercado a 1 de enero de 2025.
Determinado mediante un modelo automatizado que tasa miles de objetos comparables a la vez. El ordenador no ve su cocina nueva ni conoce su estado de conservación.
Valor de reconstrucción
El valor en el que se basa su seguro de continente. No tiene en cuenta el terreno, que no se quema. Base legal: art. 7:960 del Código Civil neerlandés (BW).
Solo los costes de materiales, mano de obra, arquitecto y licencias para reconstruir su chalet en el mismo lugar y con la misma calidad.
Valor actual o valor de reposición
Con los chalets ocurre algo particular: se amortizan en valor. Un chalet de 1995 vale técnicamente menos que uno de 2020, aunque por fuera se parezcan.
El valor actual tiene en cuenta esa amortización. En términos de seguro: valor de reposición.
Valor de venta forzosa
En una venta forzosa mediante subasta o venta rápida. El importe es casi siempre inferior al valor de mercado: no hay tiempo para un buen marketing ni margen de negociación.
Regla práctica de los bancos: del 15 al 25% por debajo del valor de mercado. Relevante al contratar una hipoteca o financiación de obra.
Valor de aportación 1-1-2028
Según el proyecto de ley actual, el box 3 cambia profundamente el 1 de enero de 2028. El sistema ficticio desaparecería entonces: pagaría impuestos sobre los ingresos reales por alquiler y, en la venta, sobre la plusvalía. El proyecto de ley aún está en el Senado (Eerste Kamer); su entrada en vigor y desarrollo están sujetos a reserva.
Para poder calcular esa plusvalía se necesita un valor de referencia: el valor de aportación a 1-1-2028. Para los chalets sin resolución WOZ propia se requiere una tasación independiente.
¿Por qué difieren esos valores?
Cinco valores distintos para el mismo chalet: tres causas principales.
Qué cuenta y qué no
En el valor de mercado cuentan la ubicación y el terreno. En el valor de reconstrucción no (el terreno no se quema). En la WOZ se hace como si no hubiera inquilino. En la venta forzosa cuentan la presión de tiempo y el carácter forzoso.
Quién valora, y cómo
La WOZ procede de un modelo informático que tasa miles de chalets a la vez. Una tasación de valor de mercado la realiza una persona que ve su chalet por dentro y evalúa su estado. Métodos fundamentalmente distintos.
Qué momento, qué finalidad
La WOZ 2026 mira a 1-1-2025. El valor de mercado mira a hoy. El valor de aportación mira a 1-1-2028. Cada valor sirve a una finalidad distinta (impuestos, venta, seguro) y tiene su propia forma de cálculo.
Especial para chalets
Tres cosas que son distintas respecto a las viviendas de obra.
Los chalets se amortizan
Un chalet de 2000 suele valer menos que un chalet comparable de 2020. En las viviendas de obra funciona al revés: ahí el valor suele subir con la inflación.
La ubicación influye enormemente
La oferta y la demanda por región determinan en gran medida el valor de mercado. Un chalet en una popular localidad costera puede valer cuatro o cinco veces más que un chalet comparable en una ubicación menos solicitada.
No siempre hay WOZ propia
En terreno arrendado (escenario A), el propietario del parque recibe la resolución WOZ. Usted sí puede solicitar una resolución de cointeresado. En el escenario B/C suele recibir usted mismo una resolución.
¿Qué valor necesita?
Una guía rápida por situación.
| Situación | Qué valor |
|---|---|
| Voy a vender mi chalet | Valor de mercado |
| Quiero contratar o modificar un seguro | Valor de reconstrucción, y en caso de siniestro a menudo el valor actual |
| Recibo una resolución WOZ demasiado alta | Valor WOZ, con el valor de mercado como referencia para el recurso |
| Quiero una hipoteca o préstamo sobre mi chalet | Valor de mercado y valor de venta forzosa |
| Alquilo mi chalet y quiero conocer el ingreso real | Valor de alquiler de mercado y valor de inversión |
| Quiero gestionar bien el impuesto del box 3 más adelante | Valor de aportación a 1 de enero de 2028 |
| Recibo un chalet en herencia | Valor de mercado y, en su caso, valor de aportación |
| Mi ex y yo nos divorciamos, hay que repartir el chalet | Valor de mercado |
| Quiero saber si mi chalet aumenta o disminuye de valor | Valor de mercado comparado a lo largo de los años |
Preguntas frecuentes
Las preguntas que más nos hacen los propietarios y compradores de chalets.
¿Cuál es exactamente la diferencia entre el valor WOZ y el valor de mercado?
El Valor WOZ es una tasación municipal determinada por un modelo informático, basada en características generales de su objeto y en los precios de venta de inmuebles comparables del entorno. Siempre mira un año atrás: la WOZ 2026 se basa en el mercado a 1 de enero de 2025.
El valor de mercado es lo que un comprador razonable pagaría hoy por su chalet. Un tasador acude físicamente, evalúa el estado, ve su cocina nueva y sabe qué chalets comparables se han vendido recientemente.
La diferencia puede ser considerable, sobre todo en chalets antiguos o mal conservados. Para el recurso WOZ, el valor de mercado es la referencia más importante.
¿Qué valor debo usar para mi seguro?
Para contratar su seguro de continente: el valor de reconstrucción. Esto es lo que cuesta reconstruir su chalet tras, por ejemplo, un incendio o una tormenta.
Sin embargo, en una reclamación por siniestro, la aseguradora a menudo mira, en el caso de los chalets, el valor actual (valor de reposición), que tiene en cuenta la antigüedad de su chalet. Lea bien las condiciones de su póliza: sobre todo en chalets antiguos esta diferencia puede ser considerable.
ChaletWaarde elabora para usted un informe de valor de reconstrucción basado en costes de construcción actuales, no en su antiguo precio de compra.
Mi chalet está en terreno arrendado: ¿recibo entonces una resolución WOZ?
Normalmente no. En el escenario A (terreno arrendado, sin derecho de superficie), el propietario del parque recibe una única resolución WOZ para todo el parque. Usted, como propietario del chalet, no recibe nada.
Sí puede solicitar una resolución de cointeresado (medebelanghebbende-beschikking) solicitar con base en el artículo 28 de la Ley WOZ (Wet WOZ). El ayuntamiento fija entonces un valor específico para su chalet, y puede recurrirlo si procede.
Desde ChaletWaarde aconsejamos a los propietarios del escenario A solicitar esa resolución, sobre todo de cara a la tasación del valor de aportación para el box 3 a partir de 2028.
¿Cuándo necesito una tasación independiente?
En las siguientes situaciones una tasación independiente aporta valor:
Recurso WOZ - un informe de valor de mercado fundamenta su recurso contra una liquidación municipal demasiado alta.
Venta o compra - para fijar un precio justo o, como comprador, no pagar de más.
Hipoteca o financiación de reformas - el banco suele querer una tasación independiente del valor de mercado.
Herencia o donación - para la declaración de valor ante Hacienda (Belastingdienst).
Divorcio - para el reparto del chalet como patrimonio común.
Valor de aportación 2028 (box 3) - puede ser necesaria si no tiene una resolución WOZ propia, siempre que el proyecto de ley entre en vigor sin cambios.
¿Cómo presento un recurso contra un valor WOZ demasiado alto?
Dispone de seis semanas tras la fecha de la resolución WOZ para presentar el recurso. Pasado este plazo, el valor queda fijado para ese año.
Un buen escrito de recurso incluye una fundamentación con objetos comparables, posibles factores que reducen el valor y jurisprudencia relevante. ChaletWaarde elabora para usted un informe WB fundamentado (recurso WOZ) con argumentación específica por escenario. Si se estima, las costas del procedimiento corren a cargo del ayuntamiento.
¿Ha pasado el plazo? Entonces puede presentar una solicitud de reducción de oficio (ambtshalve vermindering) presentar. Los ayuntamientos suelen aplicar para ello un plazo de tres años.
¿Qué es el valor de aportación 2028 y cuándo lo necesito?
Según el proyecto de ley actual, la Ley de rendimiento real box 3 (Wet werkelijk rendement) el 1 de enero de 2028. El proyecto de ley se encuentra ahora en el Senado (Eerste Kamer) y el ministro de Hacienda ha indicado que considera necesarias algunas modificaciones; por ello la fecha de entrada en vigor está sujeta a reserva. Si la ley entra en vigor, en la venta de su chalet ya no se gravará un rendimiento ficticio, sino la plusvalía real.
Para poder calcular esa plusvalía se necesita un valor de referencia: el valor de aportación a 1 de enero de 2028. Para los chalets sin resolución WOZ propia, una tasación independiente es la única vía. Esto se aplica a todos los objetos del escenario A en terreno arrendado y a los objetos con derecho de superficie (escenario B) en los que el ayuntamiento no emite una resolución separada. Para el escenario C y los objetos con derecho de superficie que sí tienen resolución WOZ propia, se utiliza el valor WOZ a 1 de enero de 2028 como valor de aportación.
Consejo: solicite a tiempo (en 2027 o principios de 2028) una tasación profesional del valor de aportación para evitar tiempos de espera y discusiones con Hacienda (Belastingdienst) más adelante.
¿Por qué el precio de compra no es igual al valor de reconstrucción?
El precio de compra es lo que usted ha pagado en una situación de mercado concreta. El valor de reconstrucción es lo que cuesta hoy reconstruir su chalet.
Entre esos dos importes suele haber bastante diferencia debido a:
Aumento de los costes de construcción - los materiales de construcción y la mano de obra han subido mucho de precio en los últimos años.
Normativa más estricta - los requisitos energéticos, la seguridad contra incendios y las normas del código de la edificación se han endurecido.
La ubicación no se incluye en la reconstrucción - el precio de compra suele incluir una prima de ubicación que no cuenta en la reconstrucción.
Un informe de valor de reconstrucción usa índices actuales del sector de la construcción, no precios de compra históricos.
¿Cuánto cuesta una tasación o un informe en ChaletWaarde?
Nuestras tarifas varían según el tipo de informe y el escenario. En la página Tarifas encontrará un resumen. A grandes rasgos:
Informe de recurso WOZ (WB) - según el escenario y la complejidad, desde aproximadamente EUR 295. Si se estima, el ayuntamiento reembolsa las costas del procedimiento.
Tasación de valor de mercado (WT) - para venta, hipoteca o herencia. Tarifa según el alcance.
Valor de aportación 2028 - especial para los escenarios A/B/C. Solicite un presupuesto para su situación.
Para propietarios de parques con varias parcelas ofrecemos tarifas escalonadas. Póngase en contacto para un presupuesto a medida a través de contacto o info@chaletwaarde.nl.
Valoración independiente para su chalet
Somos una empresa de tasación independiente, especializada en objetos recreativos en parques vacacionales. Trabajamos con los escenarios A (terreno arrendado), B (derecho de superficie), C (terreno propio) y D (valoración de parques para propietarios de parques).
¿Necesita asesoramiento jurídico?
Para apoyo jurídico en torno a chalets, objetos recreativos, derecho de superficie y residencia en el extranjero, ChaletWaarde colabora de forma estructural con mr. R. Lammers de Recht Zeker Advies - especialista en objetos recreativos y cuestiones de terreno/derecho de superficie.
A Recht Zeker - Residencia en el extranjero →Contexto: los términos oficiales y las fuentes
Para quien quiera conocer los términos jurídicos e internacionales. Las siguientes referencias son utilizadas por tasadores y juristas para fundamentar los informes.
- Valor de mercado - International Valuation Standards (IVS) y RICS Red Book, utilizados por NVM y VBO en los Países Bajos
- Valor WOZ - Ley de valoración de bienes inmuebles (Wet WOZ), art. 17 apdo. 2, con ficción de transmisión y adquisición
- Valor de reposición corregido - Ley WOZ (Wet WOZ) art. 17 apdo. 3, para no-viviendas y objetos especiales
- Valor de reconstrucción - Código Civil neerlandés art. 7:960 (Burgerlijk Wetboek)
- Valor de reposición / valor actual - Código Civil neerlandés, Libro 2 art. 384 apdo. 1, y condiciones de póliza de las aseguradoras
- Valor de venta forzosa - art. 3:268 del Código Civil neerlandés (BW), en terminología IVS "opinión sobre el ingreso esperado en una venta forzosa"
- Valor de aportación 1-1-2028 - Ley de rendimiento real box 3 (Wet werkelijk rendement), aprobada por la Cámara Baja (Tweede Kamer) el 12-02-2026, en tramitación en el Senado (Eerste Kamer), entrada en vigor prevista el 1 de enero de 2028
- Valor de inversión - valor subjetivo, definición IVS
Aviso legal: esta página ofrece información general sobre los conceptos de valoración y no constituye asesoramiento jurídico. Para su situación concreta le aconsejamos un informe de tasación individual o consultar con nuestros tasadores. Última actualización: mayo de 2026.